اعرف حقك بالقانون.. عقد بيع الشقة مستند يجب صياغته بدقة (تفاصيل)

يشكّل عقد بيع الشقة أحد أهم المستندات القانونية في سوق العقارات، لما يترتب عليه من آثار قانونية ومالية بين البائع والمشتري، وتزداد أهميته مع تزايد حركة البيع والشراء في مصر خلال السنوات الأخيرة، مما يستدعي توضيح أبرز بنوده وشروطه لضمان صحة التعاقد وفعاليته.

تحديد المبيع بدقة ومساحة العقار من البنود الأساسية

يتعين في البداية تحديد نوع المبيع بدقة، سواء كانت شقة سكنية أو تجارية، مع توضيح موقع العقار ورقمه والدور الذي تقع فيه الشقة، وحدودها من الجهات الأربع. كما يجب ذكر المساحة الدقيقة للشقة بالمتر المربع، وفقًا لما هو موضح في عقد الملكية أو الرسومات الهندسية.

الأسماء الرباعية والرقم القومي لضمان صحة التعاقد

من الشروط الجوهرية لصحة العقد أن يتضمن الأسماء الرباعية للأطراف مع الأرقام القومية الكاملة، وذلك لتحديد سن كل طرف والتأكد من أهليته القانونية للتصرف، وفقًا لأحكام القانون المدني.

بيع نهائي وليس هبة.. أهمية إثبات الثمن

ينص القانون المدني المصري على أن عدم تحديد الثمن في عقد البيع يحوله إلى عقد هبة، وهو ما يعرض التعاقد للبطلان أو الطعن فيه. لذلك، يجب ذكر الثمن المتفق عليه بدقة، وآلية السداد (نقدًا – أقساط – دفعة مقدمة).

حصة شائعة في الأرض والمنافع المشتركة

يشمل عقد البيع الصحيح حصة شائعة في الأرض المقام عليها العقار، وتُحتسب عادةً بحسب عدد الشقق، فإذا كان العقار يتكون من 10 شقق، يحصل كل مالك على عُشر الأرض. كما تتضمن الحصة الأجزاء المشتركة مثل السلالم والمداخل والأسطح.

سند الملكية والمعاينة والتسليم

يجب أن يُبيّن العقد سند ملكية البائع، سواء كان عقدًا مسجلًا أو حكم صحة توقيع، مع الإشارة إلى تسلسل الملكية وصولًا إلى الأرض. كما يُقر المشتري بأنه عاين الشقة "معاينة تامة نافية للجهالة"، ويحدد موعد التسليم إن لم يكن فوريًا.

شرط جزائي واختصاص قضائي

يتضمن العقد عادةً شرطًا جزائيًا يُلزم الطرف المخالف بدفع مبلغ محدد للطرف الآخر في حال الإخلال بالبنود. كما يُنص في نهاية العقد على المحكمة المختصة بالنظر في أي نزاع، والموطن المختار لكل طرف لتلقي الإعلانات والإنذارات.

من يتحمل رسوم التسجيل؟ القانون يحدد مسؤولية المشتري

وفقًا لنصوص المادتين 428 و462 من القانون المدني المصري، فإن الأصل أن المشتري هو من يتحمل إجراءات ورسوم التسجيل، إلا إذا اتفق الطرفان على خلاف ذلك كتابةً في العقد، وعلى البائع تقديم المستندات اللازمة والتصديق على توقيعه لإتمام التسجيل.